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现代物业发展论坛“教学•科研•就业”研讨会会议实录
2008年4月27日（上午）
陈建谋：宋社长还有与会的先进早上好，接下来今天这个场次我们要探讨的是针对教学改革和人才培育，我们今天这四场演讲可以说是非常精彩，我们第一场邀请的是东南大学物业管理研究所黄安永教授，他发表的主题是《如何做好高校物业管理专业的定位和教材建设》我们以热烈的掌声欢迎黄教授。
黄安永：我们各位高校的同行，各位企业家，我们的宋社长，现代杂志社的各位同仁，早上好。这个课题也是我们前两年原来我们面临的中国物业管理的行业的一种近期的变化，我们宋社长高度的关注这个问题，要求我们发表一个专题，我做了一个调研，了解了一下。
大家知道我们中国的物业管理，一共是发展了27年，真正的物业管理的发展没有这么长时间，也就是说我们国家建设部的33号令，就是94年，94年过来以后，我们物业管理才开展，某种意义上说，我们如何边界我们的高校介入，最早是98年东北的林业大学以及我们山东的几所学校，也是专门到我们学校来跟我们探讨教学大纲、安排。引发了全国高校的办学热。98年到现在10年不到，我们由专科到本科，这两年本科大面积萎缩，专科也有大部分调整，又带来了很多的思考，我们的高职又猛上，这种循环中间使我想到了办学校不是做市场，办学校有自我的规律，围绕这个问题，我想谈一点自己的看法。我今天发言的题目是，高校如何做好我们的专业定位和教材建设。
首先，我们高校的定位是什么？在我们孩提时代就知道，我们人的发展有家庭、学校、社会，学校毫无疑问是培养人的场所，是求知的殿堂，我们对我的高校跟是如此，是追求人生理想，现实社会的加油站，一个有知识较少，或者对专业一无所知的学生，通过我们高校的培养，一般来讲，现在国家规定本科四年或者是五年，或者是到了研究生两年半，我们的专科两年到三年，这样一个行为。我们要得到的是什么？不仅学到知识，掌握了技能，懂得了专业，学会了做人，对未来走出校园，投入社会打下坚实的基础。可以讲我们高校就承担了这个非常重大的历史的责任。围绕这个，我们昨天很多的学校、专家、学者发表了自己的高见。回过头来，我豪不客气的说，我们还处于朦胧的、盲目的摸索的阶段。为什么这样？我刚才讲的我们已经大起大落了，在这近十年的办学规模中我们还没有形成核心，对于我们物业管理专业到底如何办？怎么做？还没有规范的要求。可以告诉大家，前两年我在建设部和一个领导的谈话，我们的分管研教室的老师跟我讲，他说黄老师，我问你物业管理有理论吗？物业管理有支撑点吗？问了这两个问题，我就想到，所以在这儿我想围绕这个，我们要考虑，反思我们前一阶段办学的问题。
一个专业不是简单的开一些课程就可以，他需要多方的配合支持，一个成熟的专业必须要有20年，要经过四到五届，甚至专科更需要不断的调整，这样才能成熟出来。因为一个教学计划，四年怎么样，修改再实践，实践修改，反复的修改才能成熟。所以大家知道，为什么知道一个老学科，像我们的土建，已经进了百年的学校历史，我们办这个学科就是80多年，我们专业开始的工科，奠基人“毛雨森”，到现在我们有数代院士，国内外的学者还在摸索。何况我们年轻的物业管理专业，所以我们不能责怪，我们需要的是探索，需要不断的交流。围绕前一阶段出现的问题我归纳了五点。
第一，我们的办学定位不准。也就是说，我们高校的专业不是我们市场，也就是不是我们到市场买蔬菜，卖副食品，今天有什么卖什么，需要什么给什么，那要出问题。他是非常严肃的事，要从思想上明确为什么办，怎么办？其次，对学生如何培养，以及管理模式如何设定，要有明确认识。第三，办专业一定要注意层次清晰，是专科、本科，还是开展研究生的培养等等，这一系列问题都要搞清楚。也就是在办学以前，作为领导者，作为专家，必须对我们的定位有一个非常清晰的认识，才能进入我们的角色。可以告诉大家，我们国家跟国外先进的市场化比较好的，国际的先进学校的学习，改变了我们50年代模仿苏联的精细化的方式，进入了粗口径、宽口径，以及大学科的整合。我们说管理，只设一级学科叫管理学，下面只设两个二级管理学科，一个是工程管理，一个是工商管理。我们的物业管理是在工商管理还是在工程管理，如果是工程管理，带来了大量的技术含义，如果是工商管理又带来了很多的市场营销理念。也就说我们的需求基础不一样，一个需要有技术，有数学、物理的综合知识；一个需要文科的一些基本的了解社会的知识，我们这个学科定位在哪里，这就是我们要考虑的。
第二，我们专业系统性较差。一个专业在设置前就必须考虑好专业的系统性，要考虑专业的特点，未来的就业方向，设定好教学内容，根据教学内容难易程度编排好教学大纲及流程。我们很多的学校，系开了才考虑我们该怎么安排课程。所以很多我们匆忙的上马，有的人到这儿跟我交流说，我们今年9月份就要招生，但是5月份才搞教学怎么办？我问你们大纲怎么设置的，老师的安排怎么到位？教材的选择你们考虑好了吗？有的老师说还没有，但是市场很需要，就带来了很多，跟我们当前市场经济出现的一个观念，就是浮躁紧密相连的。我们市场上可以引起这样的误差，办学绝对不能有，这样会带来很大损失。
第三，教学规律催化研究，一个专业的办好，必须掌握该专业的教学规律，认真分析受教育的对象，对该专业学习过程中可能出现的一些问题，要进行说明并总结其规律。在这个问题中间，昨天很多老师也谈到了，我对这个问题也提出来了，一定要在这里提出来，因为后面解决问题，由于时间我不展开，这里先展开一下。一个是物业管理的教学规律中，有两点必须要认真的研究，一个是文理的交融，深度和广度如何把握。太深了枯燥无味，太浅了无法彰显科学性。所以很多学生，也包括出来工作的物业管理学生，见到我都跟我说，我不再做这个，为什么？听了课后没有多大兴趣，我们就要反思为什么？这是文理的交流。所以我们昨天老师讲，很多学生选择模块的时候，偏重在哪里？为什么你要考虑，事先就要是设定好模块对这些的信誉在哪里。第二是理论与实践的把握。一定要注意，物业管理专业肯定是实践性较强的专业，但是不等于没有理论。如果一个专业没有理论，没有理论的支撑，这个专业的生命力是不强的，也就说取而代之的肯定要体现到，所以我很担心，我们国家在办学的研究中，可能年轻人比较多，中国人也走了很多的弯路，一会儿学苏联，一会儿学英美，一会儿学结合，理论过深，一会儿58年，毛泽东讲要与实践结合，我们出门办学。大学都出门了，找实践去了，以项目代替了，回过头来，感觉中国的可创造力在哪里？项目能代表理论吗？项目能代表专业吗？回过头来又找理论。所以国外讲，我们中国往往是大起大落，偏左偏右，而忽略了系统性。所以一个学校在社会浮躁的时候，作为办学的领导，作为教师一定要沉稳，一定要仔细，一定要观摩，要找出办学规律。
第四，我们的教材，非常的滞后。办专业，需要一系列完整的教科书，这也是办专业的基础，因为教科书将会给我们选择该专业的学生最充实的知识，让他们了解该学科的专业发展的历史，未来的趋势。而一些高校的物业管理专业的领导没有重视教材建设，也没有认真针对该校培养的目标选择教材，而选择一些并不能代表目前业内发展研究水平的教材，使整个专业缺乏信心。这是我们一定要关注的。在这里一定要关注那几点。层次不同，我们的教材的选择不同，但有一点我必须要告诫我们的同行们，无论是专科、本科、再深，一定要有理论的支撑点，一定要理论的教育。我们要让他们掌握理论“知其然，更知其所以然”。有了今天给他理论的武装，未来在他的基础上可以拓展前沿，我们防止，我们以我们的就事论事，以项目谈项目，这将是我们的实践能力的提高，不等于他将来专业水平的提高。我去年到美国斯坦福、南加州，对高校的考察走了一圈，也对我们城市管理与物业管理相结合性也走了一个圈，他们的办学有他们的地方，这里有很多的地方要打通。他们的地方院校和品牌院校他们的学分相认制在中国要思考。
主持人：我们谢谢黄教授。我刚才听了黄所长的演讲，学到非常多的东西，他的内容非常精辟，他也点出了不管是在内地，在台湾也是面临相同的问题，因为限于时间，我们接下来请下一场次的演讲者，欢迎天津商学院管理工程管理系系主任白丽华教授，她演讲的题目是《物业管理人才缺失的思考》欢迎白教授。
天津商学院管理工程管理系主任白丽华教授
白丽华：各位同行上午好，很高兴有这样一个平台，感谢现代物业杂志社，跟同行交流相关问题，我的发言是我们物业管理所面对的诸多问题之一，对人才问题的思考。
首先，我要谈自己多年来从事物业管理教学和培训方面的几点认识。我觉得我们在整个行业里，无论是教育领域还是实物领域有一些问题需要我们统一认识，这是我个人的几点认识。
第一，物业管理的市场化趋势不可逆转，所以我们的教学、科研、或者是制度设计基点就是市场化带来的是一个等价交换，公平交易，所以原则上不应该提倡义务劳动，也不应当提供超值服务。所以在许多物业管理企业运作过程中，或者是业务设计过程中，基点没有找对，还是讲无偿服务、学雷锋等等，所以我觉得我们有一些做法要统一起来。
第二，物业管理的核心是服务，而不是管理。尤其从去年《物权法》出台后，《物业管理条例》重新修定后，格外强调叫物业服务，所以服务是我们整个问题的核心。大家知道物业管理行业无非两个目的，一个是对所管理物业的保值、增值；二是对物业的使用人或者是所有者，满足在物业使用过程中各种需求，就这两个问题。我们说上升到特别高，或者说任重而道远的行业，有时候我们可能做不到，所以现在从中国物业管理行业来看，能做到这两点，就是很不错的物业公司。
第三，要摆正业主和物业企业的关系。因为我们国家的物业，尤其是内地，许多物业诞生、来自原来的房管站，骨子里是以管为主的，在这种情况下，占主动的物业公司总以为自己是占主动权的，但是进入市场后，重新要摆这个关系。所以我们要认可，业主需要什么样的服务我们提供什么样的服务，而不是我们能提供什么服务就提供什么服务。还有一个就是，物业公司、物业管理企业不能过多干预业主的行为。我说管家不能替主人做主，不能管得太多，有一些物业公司发生纠纷，是因为自己的手伸的太长，管自己不该管的事情，或者说没有定位好自己应该管什么，没有定位好自己管家的地位。像我们平常说我们是“英式管家”，这样的服务。管家有权处理主人的财产吗？有权决定主人的财产如何使用吗？这就我超出我们定位服务企业的定位。这一点逐渐的加深认识。
再一个，我做许多培训和讲课的时候说，物业管理企业的出路不在于对住宅物业的管理服务，住宅物业的收入只能解决温饱问题，我们讲的是普通住宅不包括高档住宅。所以出路在于非住宅物业，这样的物业，我们说低收入，描述的是住宅物业管理，但是对于非住宅物业，有一些著名的物业管理公司，像戴德梁行，或者是世邦魏理仕，他管理写字楼，管理其他的办公物业收益是很高的，并不是低收入，所以我们讲低收入是解决温饱，是住宅物业。
第五，与其等国家制度完善和配套，我们可以先行动起来，进行一些常识性实践。在物业管理制度建设中我们国家许多情况下都是采用亡羊补牢的政策，出现问题了出一个政策修改修改，再出问再出政策修改。所以允许我们在这个领域有很多的尝试、创新，中国整个物业行业不同于美国和其他国家，他的社会制度，人们文化的素养，民风民俗，决定了中国的物业只能是我们自己的物业，这里有我们许多的创新和我们可以拓展的地方，我们的政治体制，整个社会的体制，是跟其他国家不一样的，所以我们在这里允许有一些尝试的时间。
第六，因为我是老师，我觉得解决物业管理发展的关键问题是人员素质。所以才有这样一个诉求，我们经常碰到一些企业老总跟我说，白老师，你有没有好的学员给我推荐一个，我要一个能独当一面的项目经理。我说对不起，我们培养的学生出来以后不能成为项目经理，独当一面的项目经理很难求。现在有项目经理，这样可以运作一个项目的，这样的人，物业公司挖来挖去，不断提高报酬。我有这种感觉，我的一个研究生，毕业以后，我是先让他锻炼，去一个私营的物业公司，锻炼以后，先一个月工资给开1500后，后来老板就舍不得让他走，他可以在物业招投标的做很漂亮的标书，连着拿下来几单业务，不断提高待遇，到现在毕业一年多一个硕士毕业生甘愿留在这个公司做总经理助理，他也有成就感，这个公司离不开他，所以说明人才，对物业企业来说也是起到很重要的作用。再一个，因为我们是本科层次，我们教育部目前对物业管理的定位，大家可以看到，现在大多数是属于工程管理之下，根据教育部的专业目录，二级学科是工程管理，下设五个专业方向，项目管理、房地产经营管理、投资与造价管理、国际工程管理和物业管理。从这个类看，他还是属于一个专业方向，专业方向他有一些定位还是要探讨的，我最后要说这个问题。
接下来，我们需要什么样的人才？我这个发言稿里说到，我们学校在2000年和2001年分别招过两级的高职学生，后来我们停招了，主要原因是报考这个专业的学生太少，那是当时。因为北方可能对物业管理的重要性没有认识，再一个学生报考的时候问我，我们学物业管理将来是干保洁还是保安？他对这个专业认识上存在一些偏差，但是我们后续的跟踪调查，这是我前年做的调查，我看到，我们只要是在物业管理行业，仍在从业的人，他们都做的项目经理及其以上了，做得很好，我们经常参加天津市的物业管理招投标平标的时候，跟我参与讲述标书的，一看自己的学生，已经成为业务骨干了，说明系统学习过物业管理，在企业发挥作用还是很重要的。
第一个问题说，需要什么样的人？明确了企业需要人才，我们可以明确我们的培养的整个的框架，我这个文章是这样的反证出来，由物业管理企业反映的问题证明需要什么人才，许多物业管理企业化解矛盾和解决纠纷的能力不足，有制度的的原因，但是有本身素质的原因，所以他对这样的人才有需求。另外一个管理水平不高，大家知道，物业管理是我们国内少有的没有全行业的定额，劳动定额，费用消耗定额，全行业执行标准这样一些细化的，我们只有一个物业服务一级标准，二级标准这样一些粗的。这样的行业在我们国内不太多，只有我们物业管理行业，所以他是一个初生的行业。管理水平不高，对人才的素质要求会更高，没有规定，没有政策，你得想出办法来把这些问题解决了。第三就是回报率低。这是大家知道，工资待遇都比较低。我书本上面有一段，我思考了很多，发言稿里有一段，我觉得这一点挺能说明。物业管理需要什么人？首先是一个企业家，通过前瞻性的策划，把握和引领企业在市场竞争中获得良好的企业发展前景和业务发展空间。他应该是一个商人，在提供物业管理服务的过程，能够牢牢把握业主的需要和诉求，通过营销的市场营销手段和不同的服务方法，最大限度的满足服务要求，他应该是一个管理者，从多个方面调动企业的资源，通过优化配置实施最有效的管理，应该是一个理财家，动用各种手段和方法，为业主打理物业，使其快速的保值增值。他应该是一个心理学习在法律法规不完善的过程，不仅解决可以企业和业主之间的纠纷，而且可以化解业主邻里之间的矛盾和纠纷，还应该包括企业和政府各部门之间的关系。他应该是一个工程师，基本通晓与房屋建筑物有关的土木工程知识和水暖电方面的知识，以便更准确快速为业主排忧解难。他应该是一个艺术家，在他的精心操办下通过一系列的社区文化系统，营造出一个住宅小区的文化特色和以大多数业主收入水平匹配的文化氛围。更重要的他还应该是一个指挥家，在各种突发事件的时候能够临危不乱，指挥若定。所以通过这个我们就现在可以知道需要什么样的人人才。另外一个，我们说毕业生为什么不愿意在物业管理行业从业，就是我这个文章里头写得很清楚。
因为快到点了我有一个图希望给大家看一下，我觉得我们物业企业培养人才应该有，一个管理层级应该是四个层级：第一是，决策层企业经理；第二是，管理层，项目经理；第三个，层是基层管理；第四个是，操作层。不同的层级和能力诉求是不一样的。大家可以看一下我这个图，后面还有一个，应该对学生给一个他升职的空间，所以应该具备这样的知识。好，时间到了我的谈话结束。
主持人：我们谢谢白教授这么精彩的演讲，他对于整个物业管理人才的需求跟业界的需求，有非常精辟的见解，也许我们待会儿会有时间请教她，下面一位是来自台湾嘉义吴凤技术学院保全管理系高贤松教授。他发表的讲义是《台湾社区保全科技人才培育训练》我们以热烈的掌声欢迎高教授。
高贤松：尊敬的各位女士、先生，我们敬爱的宋社长，早上好！我是来自台湾。首先报告我们执行的一个训练，也就是社区保全科技人才的培育训练。首先要报告在台湾，物业事实上跟保全，也就是你们的保安是分开的，基本上物业分两个方面一个是人，一个是物，也就是人的教育训练，第二就是物，设备、设施、资产等等。
昨天跟今天，你很多教授都讲过，人要从教育来着手，所以我自我介绍一下，我在警察大学硕士，美国康州硕士，目前是助理教授，目前在吴凤担任经警察法规还有社区安全防灾避难等等的资历。今天报告七点，一、前沿，二、现况分析，这几点在书面上都有。我今天着重在第六点就是执行成果，这里边会用一些图片给大家看看台湾的情形。
我们这个社区人才培训，因为目前在台湾，我们保全在大专院校有三个学校专门培植保安人才，物业目前有五个学校在培植，我们在座的主持人就是华夏的系主任。在保安跟保全各有法律，第一是我们的保全愿望，在物业里面，主要是工艺大厦管理条例部分，我们在整个的计划里，我们教育经费有550万，我是负责保全科技人才培训的计划（第二个计划），第一个计划消防科技人才培育训练，在台湾大概只有吴凤有消防，保全也是台湾第一个，所以这两个是吴凤的一个重点特色。吴凤在哪里？在嘉义，你要去阿里山就要到嘉义，如果各位要去阿里山，可以路过过来喝喝阿里山的茶。
(责任编辑：现代物业) |
