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商用物业（设施）管理 ●生命周期 一栋物业的存在是有周期的，所以从财务管理的角度，策略性的年度及规划显得非常重要。国外一些公司专门有生命周期的软件，这个软件会把一个城市或是一个地区的物业形态输入进去，形成系数。比如，一部电梯，假如设计周期是10年，在这10年中，它大概发生的更新改造时间会是什么时间，在不同的城市其表现又是什么，因为气候等各方面的影响，它有可能是15年、12年、8年。这些数据都是被记录在案的。美国芝加哥通过生命周期软件完整地记录了100个楼宇的数据，只要把每个楼宇的数值输进去，就会得出这个楼宇的比值在某年是怎么样一个情况。这些数据不仅对物业管理公司非常重要，对资产所有者来讲，可以通过数据衡定其可以重置、更新改造等的费用。 ●空间规划与管理 空间管理在学校、会议展览中心、写字楼、仓储运用得比较多。以学校为例，在学校教室、教师不发生变化的情况下，学校的费用基本是恒定的，这意味着每个学生用于教育的经费也是固定的。所以学校要赢利，不外乎两种方式：一是提高收费标准，二是在现有空间容纳更多的学生。这就涉及到空间管理，管理公司如何把宿舍、教室在最大效率上使用起来就显得格外重要。学校讲的是实用效率，而会议展览中心讲的是出租率。比如圣地亚哥会议展览中心，它的整个空间管理是由物业管理企业来操作的，由物业公司来调整它的空间使用效率和空间使用效能，既要考虑空间，又要考虑空间的流动，除了保证每个会议有效进行外，最终保证的是整个会议以及整个空间运营效率的提高。 ●雇员服务 雇员服务，在设施管理中叫行政支援，也叫后勤服务。以奔驰梅赛德斯在北京的工厂为例，其所有的业务都由物业管理公司承包，包括办公用品都由物业公司提供，这就是所谓的雇员服务，物业公司在管理过程中更多的还是使用科技进行管控。 ●设备管理 设备管理第一要关注如何设计好工程期、模型，第二要关注企业能否招聘到足够的员工，员工的培训如何到位，到位后如何落实，能否有效执行，最后在整体的效果上达到节能降耗。管理是一个系统化工程，在设备管理中，比较先进的做法是把所有的设备输入到系统中，这个系统既包括作业频率，也包括作业指导书，然后跟培训等结合起来，这些都需要企业有系统的设计以及防范手段。 ●能源管控 能源管理涉及两个问题，一是能源管控标准，二是费用。在今天的中国，10年前的一般的楼宇，大概节能的集中效益在30％左右，可以挖掘的潜力很大。节能是一项系统工程，需要几个步骤去完成，第一是非技术性节能，也即行为节能，不需要更多的资金投入，也不需要研究高新的技术，只需要做到一个称职的物业管理公司即可。第二是技术节能，应用技术手段做到节能降耗，有很多的合同能源公司可以帮我们做系统节能。第三就是用软件来控制楼宇的节能。把物业管理、能源管理软件和BAS（楼宇自动化系统）结合起来，用科技软件去管理。在日本，很多节能是由物业公司和开发商联手完成的，从初始设计就考虑节能。 ●业务流程再造 以据称是李嘉诚现金口袋的香港和记黄埔物流港为例，从物业管理的角度来讲物流港没什么可管的，就一个空旷的厂房，几间办公室，没什么复杂的设备，也没窗户，不用清洁等基础性物业管理。但从设施管理的角度，管理者发现，这个物流港每天进出的货柜数量大概是4-5千台次，这意味着它每天的收入是固定的，那它能支付的租金也是固定的。于是管理公司就去研究如何帮助客户去提高它的处理效率，把一个货柜车是从哪来的，怎么到这，怎么进入，中间怎么停滞、安装，装车，然后去哪等流程做了一个精细的分析，之后采用系统流程重新设计，简化环节，用电脑的方式代替一些中间环节，比如当一个货柜车开始出发时，门禁就已经得到通知可以放行，当放行已经进来的时候，扫描仪已经通知打单部门可以打单了，当单子打完时，货柜车没有停顿时间，直接开到货柜中装车，而装车部门已经通知货物准备好了，缩短了流程后，使得处理能力每天达到6-7千台次，提高了三分之一。于是租金也跟着涨，物业的价值瞬间得到提升。 或许有人会质疑：这是物业管理吗？这些属于物业公司管理的范畴吗？可谁规定物业管理一定就是什么样呢？过去我们做物业管理的时候，很多房管所的人说，房管所就是物业管理，但现在，物业管理已经站出来了。所以面对设施管理、资产管理等新概念、新理念，物业管理人也应该摒弃排斥的心理。中国之大，物业类型之多，给物业管理产业带来了极好的机会，可以预言：中国的物业管理正站在世界潮流的前端，俯视着未来。
（在“现代物业发展论坛•掘金商业物业管理研讨会”上的发言，石祺编辑整理） (责任编辑：现代物业) |
