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到了2005年，随着2004年连续颁布的几个重要的法规，包括我们所知道的维修资金的征集、归集办法，各个地方根据《物业管理条例》出台以后，各个省直辖市以及各个城市，他们都陆陆续续地出台了一些相应的法规，这些法规对物业管理企业的要求进行了很多的变革，包括物业管理的核算、成本，以及它公布的阳光法案等等，公布它的成本、价格和收入，这个时候要求物业管理企业已经不是仅仅是适应《物业管理条例》颁布以后的形势，还包括主动的变革，所以在2005年的时候，物业管理企业进行了很多的变革，这个里面其中比较有代表性的就是对物业管理费征收的问题，包括酬金制与包干制的讨论，包括在郑州爆发了矛盾冲突，“罢收风暴”。这个我给大家简单介绍一下。在郑州市有几百家物业管理企业，联名要求取消对电、热、气，他们这些就是传统的国有企业的这么一个收费方式，要求：要不然你们就给代收费，要不然我们就取消这项服务。由于这样的谈判坚持不下，后来几百家企业就联合罢收，其中有160多家是正式签名，后来由市政府调节了以后，这个事情慢慢得以平息，但是这个事件给我们带来的启示最关键是，物业管理企业也开始运用合法的途径，为自己进行维权。这是当时在郑州物业收费的问题。
还有一个，就是关于我们国家的证书，传统的证书制度。还有一个就是传统的装修管理，我们所知道的2003年、2004年，中央台都以业主的相邻权纠纷，矛头直指物业管理企业，认为这是物业管理企业惹的祸，我们也讨论研究了全国很多类似的个案，我们得出的结论是，在业主的相邻权纠纷当中，物业管理企业处理不好，通常会也被牵连在其中。所以这个里面也研究了很多的装修引起的纠纷个案。另外一个就是物业管理企业的地位受到了全面的挑战，一方面是慢慢加重了对房地产企业的依附，越来越依附于房地产，独立生存的空间越来越狭窄。另外一方面，独立经营的，完全没有所有权关系的物业管理企业，慢慢地由于他们失去了传统的事物管理方面的一些相应的权限，所以导致了他们的地位被业主更加严重地质疑，对他们的一种否定。这个就是2005年我们以“变革”为主题进行的研究。
（幻灯）这是当时的封面。
2006年我们以“和谐”为这一年的主题。随着纠纷的日益加剧，到了2006年，也包括党的会议所确定的一些主要方针，把和谐社会的建设确定为国家的主要建设方向，所以这一年在“和谐”的主流声音之下，实际上物业管理企业和业主的关系，包括与开发企业的关系并不和谐，这其中的纠纷就愈演愈烈，其中尤其以一些非常典型的个案能够说明这样的问题。一个是北京出现了强制执行的情况，实际发生时间是2005年年底，这个时候是出现了全国第一个由法院直接执行，然后把欠费的业主进行强制执行，要求他们补缴所欠的物管费。同时小区里面随着我们私有车辆的增加，在小区的停车场出现了前所未有的矛盾纠纷，很多小区里面因为停车问题引发的物业纠纷已经上升为第一位。另外一个，在业主的维权过程中出现了两种趋势：一种是群体维权的暴力特点，另一个是个体物权的悲剧色彩，这两个都是比较显著的特点。由于国家的很多部门和媒体的介入，在2006年逐渐有一些群体维权的暴力被得以化解，但是这个问题的根源并没有得到彻底解决。在北京出现了美丽园以及美然动力街区，都出现了很多因为各类纠纷导致了小区里的管理失控，有的时候甚至出现了完全无政府状况，所以给小区居民的生活带来很大的危害。这个是2006年研究的主题。年底的时候，针对全国性出现的狗患问题，就是小区里面因为养狗，出现了非常严重的居民纠纷，而居民通常会把这类纠纷的矛头直指物业管理企业，认为是物业管理失当引发的矛盾。所以我们也涉及到养狗的问题。
（幻灯） 这是当时做的各期专题的封面。
2006年我们以“和谐”为这一年的主题。随着纠纷的日益加剧，到了2006年，也包括党的会议所确定的一些主要方针，把和谐社会的建设确定为国家的主要建设方向，所以这一年在“和谐”的主流声音之下，实际上物业管理企业和业主的关系，包括与开发企业的关系并不和谐，这其中的纠纷就愈演愈烈，其中尤其以一些非常典型的个案能够说明这样的问题。一个是北京出现了强制执行的情况，实际发生时间是2005年年底，这个时候是出现了全国第一个由法院直接执行，然后把欠费的业主进行强制执行，要求他们补缴所欠的物管费。同时小区里面随着我们私有车辆的增加，在小区的停车场出现了前所未有的矛盾纠纷，很多小区里面因为停车问题引发的物业纠纷已经上升为第一位。另外一个，在业主的维权过程中出现了两种趋势：一种是群体维权的暴力特点，另一个是个体物权的悲剧色彩，这两个都是比较显著的特点。由于国家的很多部门和媒体的介入，在2006年逐渐有一些群体维权的暴力被得以化解，但是这个问题的根源并没有得到彻底解决。在北京出现了美丽园以及美然动力街区，都出现了很多因为各类纠纷导致了小区里的管理失控，有的时候甚至出现了完全无政府状况，所以给小区居民的生活带来很大的危害。这个是2006年研究的主题。年底的时候，针对全国性出现的狗患问题，就是小区里面因为养狗，出现了非常严重的居民纠纷，而居民通常会把这类纠纷的矛头直指物业管理企业，认为是物业管理失当引发的矛盾。所以我们也涉及到养狗的问题。
（幻灯） 这是当时做的各期专题的封面。
2007年到现在为止还没有结束，但是我们确定今年的主题是“物权”，它的标志性的事件就是今年通过并且将在今年10月1号国庆节的时候正式实施的《物权法》，《中华人民共和国物权法》的实施，标志着中国物业管理将走向一个新的时代，对于这个时代将出现的新的情况，会是一个什么样子，到现在为止我们谁也无法断言，因此现代物业发展论坛曾经在今年5月份举行过一次，由中国法学会和《现代物业》杂志社联合举行的《物权法》的研讨会。那么在这个会上，大家涉及到很多的问题，这里面其中主要的焦点就是以今年年初的时候广州出现的，也就是几十家业主委员会联名要求去追缴和追讨维修资金和去向不明的问题。当然最严重的问题还是以上海当时的市委书记挪用社保资金的问题引发了很多的思考，那么社保资金作为普通居民的基本生存底线都有可能被挪用，那么我们房屋的维修资金作为我们居住权的最后保障有没有安全保障，所以这一年的维修资金就形成了2007年的最严重的焦点问题。
同时在教育当中我们发现一个现象，就是各个大专院校陆陆续续取消或者是削减物业管理的招生名额或者是所开的班级，所以在教育界出现一个现状是什么呢？就是物业管理企业大量的需要高端的物业管理人才，可是企业原有的精英人物逐渐往房地产流失，而大专院校的学生普遍不足，出现了这个情况，所以我们也研究了在教改当中的物业管理状况。
另外一个问题就是由北京、上海等大城市所引发的一个叫做“群租”现象，简单来说就是外地务工人员进到大城市集体合租的原有居民住宅，或者是原有的居民住宅把住宅改为商业用途，开商铺等等。这个就引发了小区里面新的物业管理矛盾。
另外一个问题就是网络，物业管理的，特别是普通人员，他们经常有一些想法，有一些不满，有一些对社会，对物业管理，对业主的看法慢慢在网络方面得到很多宣泄，包括业主也是，他们无法在正式的、公开的、主流的媒体表达他们的意愿，这个想法很多时候就流入了网络媒体，所以我们也研究了网络的现状。
(责任编辑：现代物业) |
