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（幻灯）还有你们看到的就是他有三部的，不好意思应该是我们有两部的梯，这个载货的部升降机，还有一部神经的，支持神经人员用的升降机，但是这不是每一层都停的（幻灯），它本身这个设计师是阿根廷人，如果你们看吉隆坡的双子塔就是他设计的，他设计是很独特的，够是他外面很多的那些钢的装饰，所以你们在外面看国经的时候，很炫的，如果有太阳也好，有灯光也好，很炫的，很漂亮的，但是在物业管理方面是代表什么问题呢？这个钢呢，每一天你都要擦，在外啊，420米在外面，所以这个也是另外一些我们可以讨论的问题，他楼面的设计比较好，他的空间很大，你看到他的这个跨度大约15米的，它的弹性很大，银行过来它的利用率大概93%，还有很多我们说的外部的东西，比如说楼宇啊，玻璃幕墙啊，我们层高，层高很高，那个楼顶蛮高，但是在内地，我现在看到很多楼，它的净高不错的，本身的设计很好。
你看（幻灯）当时我们在这里的时候，这个净高，你看有两种，一种是标准层，标准层是2.7米，另外这个交易楼层，交易楼层是3.3米，交易楼层就是银行。他们很多时候，一层全部那来给他们的基金经理，他们基金经理呢，就是面对很多电脑，每天都炒炒炒，他们是用什么来炒呢？不是我们在银行看着屏幕炒的，他们是购、还是卖全部都是用电脑的，很多电脑的，电脑有一个特点，太多电脑的时候，很多热从电脑放出来，现在一部电脑就没有问题了，你想想，如果全部房间都是这些电脑就很热了，因为这个电脑有热力放初期，所以这个空间，我们要得层高要比较高，高空气的流量就好了。你看这个2.7米、3.3米的办公楼（幻灯），我现在在内地看很多比较好的办公楼已经做得到。
（幻灯）在楼顶我们有些地方是给卫星天线，卫星天线有四个，其中三个是给我们客人的，一个是大厦，另外三个是我们留给其他客人，他们可以安装他们自己的卫星，但是到现在，2003年已经落成了，到现在他们都不用安装，因为这个就够了，那么其他地方还没有用。这个是电，因为我不是做设备的介绍，我也不是工程人员，所以这个我很快的，这是告诉你们这个大厦本身的设备已经足够给银行，银行是最高要求，对这个电、对空调的要求是最高的，你们看（幻灯）这些是当时我们设计的时候，因为我本身是2001年开始的时候，我就参加这个项目的时候他们还在盖。我当时的工作就是跟他们的工程经理、工程总监一起工作，我告诉他们以后我们的管理模式是这样，你们要怎样配合我们。
所以很多时候这些都是我们告诉他们要盖，比方说在这个天花下面，你看到这个线槽，为什么要线槽呢？我们很多银行不是单单用一层的，我举个例子，瑞士银行UBS，他们有9层，你们看看这9层他们全部电脑，全部联在一起的时候怎么办呢？如果没有这些线槽的时候是很麻烦的，他们的全部公司的都有。还有就是这个楼呢，你看到他的电也很长了，他的电是从那方面来的，这个楼是在香港CBD的地方，叫中环，中环当年是在香港的中间，电就从左边来，右边来，我们说的是西边、东边有电力供应，如果一边没有了，中断了，另外一边自动接上，但是有一个问题，两面都没有了怎么办？就是说整个香港的没有电了怎么办？但是这个楼他本身有发电机的，因为发电机是用柴油推动，这个发电机可以用10个小时，10个小时之内，不是全部公司都可以动，因为只是一个柴油发动机嘛，10个小时内，这些升降机，每一个区，总共有七个小区，每一个区都有一部升降机可以正常运作，电可以维持到大约50%，然后我们的客人就可以用这50%，他们可以派这些电，分布这些电到他们比较重要的地方。通常最重要的地方，对银行来说，就只有两个地方，一个是他们的大老板，大老板一定要有空调，第二个是他们的计算机房，很重要啊，如果没有空调啊，那个电话就死机了。如果死机了影响很大。
我们里边有一家台湾的银行，他们里边放了数据机，是整个亚太区的柜员机，如果这个计算机房死机的话，前部亚太区的柜员机都没有了，所以空调很重要。所以看到这个电，空调是从电过来的嘛，这就是我刚刚所的发电机（幻灯），设计上很完美的，10个小时的发电机柴油推动，我们真正看清楚这个发电的时候，我们看到有问题了，没有电才用发电机，发电机在哪里啊？发电机在楼上，有一些发电机在楼顶，有些这里、在这里，分布在各处（幻灯）。他们原本就有发电机，但是这个柴油怎么拿上去呢？他们叫我们自己用手拿上去，我们觉得你们真懂得开玩笑，没有升降机我怎么拿柴油到楼顶呢？原来他们原本的设计没有柴油的输送系统啊。然后他们告诉我，因为消防不批，因为这个比较危险，你想想这个油，这个油管在大厦里面啊，走通这个大厦很危险啊，消防就比较担心的，不批。但是我们不放弃，我在2003年拿到这个大厦后我就跟消防谈，谈了大约一年多，一年内呢，如果有什么事情发生的时候，我们都要用手拿柴油收取，但是一年后我们终于拿到消防的同意了，我们花了一点钱，我们跟开发商花了一点钱，我们做这个输油系统，现在如果发电机要用的话，全部油都是自动输上去，这样才是办法。因为你们想象，我们说电没有之后呢，每一个区只有一部升降机可以用，这部升降机有很多用途啊，消防要用啦，很多我们不舒服的客人要用啊，1.6万人在里边，可能比较大年纪的要用啊，然后我们要拿运柴油，那个才可以用啊？所以这个发电机本身是可以用十个小时，但是要把柴油加进去，如果不加柴油的话，很多发电机只能维持三四个小时。在三四个小时之后，没有柴油就没有办法了。
然后有一个很有趣，我不知道你们有没有听过，现在在迪拜，是在中东的一个地方，很有钱的，全部都是油的地方，他们现在在盖一个楼，这个楼是在850米啊，他们要盖，他们到现在都不告诉我们，他的楼真正的高度是多少？你知不知为什么，因为他很怕，怕说了之后，有另外一个国家盖一个比他们更高的，虽然他们现在不说，但是因为我们内部的工程人，很多都是国经二期过去的，所以我知道现在他们的目标是850米，这个迪拜全部是沙漠的，都不知道他们为什么要这么高的楼，通常这么高的楼，因为你没有地方嘛，他们的地方多得用不了啊，他们还是盖这个850米，但是他们现在没有考虑一个很重要的，我们在管理上面的元素，就是你怎么样擦你们的幕墙啊，沙漠最多就是沙嘛，怎么擦呢？
我们在香港有一个问题，就是污染比较严重，没有昆明这么好，昆明的空气很好，我一下飞机很不同的，就感觉很不同，空气很好，但香港不一样，我想，如果你们是从昆明去香港，你们第一次去，你们下飞机的时候可能就会感觉呼吸不到，为什么？因为污染比较严重，污染的时候，我们还有就是香港有一点相似的地方就是比较湿，湿的时候呢，就好像外面下雨了，下雨的时候呢，如果下得大呢，还要好啊，下得大呢，下雨给帮我们把窗子擦干净了嘛，单如果下得不是很大，我们广东话是“毛雨”，然后他们就把所有的尘土都凝在幕墙上面，而且这个擦窗机，我们当时我们有三部，（幻灯）一、二、三。这个我可以告诉大家，这个是很大很大的挑战了。你们可以想象，一般来说，我们的想象擦窗机是用来擦窗，但是我们不要忘记了，擦窗机是用来做维修的，在外面怎么做幕墙，我刚才说了我们的那个很出名的老外设计师，他很希望放很多钢做装饰，（幻灯）你们现在看到这些东西都是钢条的，全部都要擦的，不擦就麻烦了，不擦全部都是锈，他们说是不锈钢，但是不知道为什么很快生锈了。
为什么这么说呢，因为污染，在香港这个雨，我们叫这个雨叫酸性的，如果你不擦，我们的客人，望到外面的时候就看到钢条全部都是锈，但是你看到三部擦窗机，全部用来擦窗，我们有多少玻璃呢？我们每一块，你们看到这一块（幻灯），我们总共有两万块玻璃。还有一个比较有趣的地方，就是这个（幻灯）这个东西我第一次见这个设计的时候，我问他们这个是什么？这个就是设计，没有用的，就是好看一点。我说蛮好看，但是这个擦尘机怎么到呢？他们就说要用的方面就是，把这个窗升起来，然后你清洁这一行（幻灯）然后回到楼顶里面，然后过一格再出来再下去再清洁。我在管理这个楼的时候，如果我们要把整个大厦的玻璃幕墙都要清洁的时候，我们要两个月的时候，两个月的意思是什么呢？就是每天从7点开始，到半夜12点，我们分两班制，一个礼拜七天，每一天都是7点到半夜12点，两个月擦一次，但是两个月的意思是，两个月的天气都很好，两个月都没有风，因为如果是风很大呢，我们在香港的时候，政府有很严格的规定，如果风到一定的度我们就不能用了，因为擦尘机它是用人在上面擦的嘛，他有危险啊，他的生命有危险，所以如果风到一个程度呢，我们就把这个船收回来了，但是这么高的楼420米，下面没有风上面都有风啊，所以我们很多时候都擦不到。
还有其他的就是，我们客人有很多要求，我们付这么高的租金，这么高的管理费，我们在这个大厦就是想欣赏香港美好的景色，现在看不到嘛，怎么办，他说明天我们的大老板从美国飞过来了，我们要开会，你一定要把我的窗擦干净，一天之内你要把我们外面的窗全部清洁了，然后我们清洁的时候呢，同一个大厦，另外一个客人就告诉我们，我们现在在开一个会，这个会很多秘密的，高密的会议，你们不可以在我们外面，你们看到我们怎么办啊？一个说你要来，一个说你不要来，他们就是一个在楼上一个楼下。所以现在，我们在管理的时候很多时候都是这样，设计的时候我们很多东西完美了，用着的时候另外一回事啊。
这个空调，这个我不谈多了，香港不同了，香港因为比较湿，所以温度设计是23度，因为是我比较喜欢嘛，我们全部用的都是VAV，意思就是跟这个不同，全部都是中央空气，然后用风量来控制温度，这个风量的意思就是，如果你比较热，风就比较大一点，然后把温度降低多一点，但是如果你们比较冷了就把风收回来，这个温度就上升了，这个风量控制是很好的，因为全部都是电脑控制。但是你们有没有想到一个问题啊，你们想想，如果你们现在全部都坐在这里，然后开始热了，突然间全部的风吹来了，风从哪里来呢，风从你头顶来，你们坐在这里，全部风在你头顶吹啊吹，你们会觉得不舒服了，但是之后你们觉得冷气了，那个风开始收回来了，全部风都收回了，然后觉得没有空气啊，所以这也是当时我们在这个大厦面对VAV的问题，还有其他的一些不谈了。
（幻灯）这是空调，我们是用海水，我们环保方面下了很多工夫，香港在海边恩，我们拿海水做冷却，不用电的，省了不少的电，省了大约30%的电，但是维修费用多了30%啊，为什么？因为这个系统在海底，它拿海水回来，我刚才说了香港最严重的问题就是污染。你想想海底下面都是垃圾，那个垃圾怎么办呢？我们每个月都派蛙人潜到水里面，我们有派4个蛙人，每个月到海底清理垃圾。这个费用是很昂贵的，在香港我聘用这些专业的人士他们可以潜到海底，跟你做这个清理，因为有这个危险的地方嘛，所以很昂贵的。还有海水冷却的系统本身的维修也蛮昂贵的，所以能量我们省了30%，但是维修方面多了30%，整体来说钱是省了，这是真的，但是没有30%那么多。空调你们看到了（幻灯）这个VAV我说了，每一层大约70—80个VAV的箱，这是就是出风的地方，还有机房啊，很多的设备，我们给其他的住户可以放他们的发动机啊的地方。你看这些就是，（幻灯）他们可以舒展，他们可以走他们的线，如果他是在这里，他们租两层，然后由于地方的问题，他们租一层，他们的线还可以这样走，这个系统就是原本的设计，这是我们客人他们自己可以在他们的办公室，可以全部通过他们的电脑可以看到这些东西。
然后这个安全系统，这个系统是我们的客人可以控制控制灯光、也可以控制温度。但是这个温度的控制，原本就是可以通过他们自己在办公室的电脑，然后就可以控制了。但是你们有没有想到一个问题，如果这样做，如我坐在这里，因为温度是比较主观的，可能每一个人的器官不同，比方是我常喜欢温度比较低的，可我 20—21度就可以了，但是其他同事可能他要2度，然后我在这里就把温度调到21度，然后旁边的人我再把他调到21度，这是不可能的，所以最后呢，这个系统最后就是，全部由我们在中控室控制，由我们控制，我们的管理团队，我们有一个客户热线，他们可以打电话，他们要温度我们跟他们安排。
但是整个大厦来说，他的设备我刚刚说了，他是全球其中一栋大厦，他的设备是最好的，最先进的。很多客人他们看了之后都觉得，非常好，非常适合我们的行业。但是这是不是代表这个大厦完全没有问题了？我当时在接这个大厦的时候。我跟你们分享过就是2001年7月份，7月份的时候，我第一个要做的事就是去这个大厦。就是跟他们交流一些关于保安、消防安全的东西。因为当时在“9•11”之前，在2006年，他们第一次忍受恐怖分子的劫机了，我不知道你们知不知道。他们劫机不是第一次，他们是第二次了，2006年2月份，当时他们在停车场，恐怖分子他们开一个货车，然后就开在他们的停车场里面，然后货车就爆炸了，因为是在地库，伤亡就没有那么严重，但是有超过20个人死了。
然后从那个时候开始，他们的保安，整个保安都全部不同了，所以2001年的时候，7月份我就去哪里跟他们谈，有什么我可以跟他们学习，然后拿到国经二期我们可以运用。7月11号我就在101楼跟他们吃午饭，9月11号这个大楼就没有了，两个月之后就没有了，我就看电视，就看着它整个大厦就塌下来。这个对当时我们管这个摩天大厦有什么影响呢？就是全部一看都不敢搬过来了，原来我刚刚谈这个国经二期啊，如果这个大厦还在的话，它的排名，在全世界的排名，还有比国经二期低，他没有420米啊，然后我们原本的对光啊，我们租赁的推广啊，全部都是说，这个是最高的大楼，然后“9•11”之后全部都拿下来了，不敢说了，全部都很害怕了。因为我们所有人对摩天大厦的保安，他的安全，有一很大很大的疑问在哪里啊。然后情况还要差下去啊，然后就是非典，在2002年的时候，全球很多地区都有非典，其中一个城市最严重就是香港嘛，香港非典我们死了人最多人，那时候的经济很差。还有就是发展商之间呢，竞争和激烈，竞争和厉害。楼的供应很大，我们说的是20万平米的地方，我们在经济这么差的时候，供应还有20万的楼没有拿出来，这个情况很差。
还有一个就是摩天大厦的经验，管理摩天大厦经验，全球我们有很多其他的大厦。当时台北101还没有盖好，没有开业，那时候我们只可以看芝加哥，刚刚也看到了，已经有12年的大厦了，然后还有吉隆坡双子塔，其他看的都不多了。其他怎么样看，也没有什么人可以告诉我们，你有什么经验可以分享，这个是很大的问题。然后我们另外一个比较大的问题就是，比较大规模的营运，里面所有的服务、所有的运作，你们可能想到是多么大。我们刚刚举那个例子，就是那个擦尘机，擦尘又是1.5万元，然后我们清洁、我们的管理费是全包的，全包的意思是什么呢？我们在办公室里面的清洁要包了，就是说我们的清洁不是公共地方的清洁，我们做的是整个大厦20万平米，每一米的地方都是我们清洁的，所以你看这个运作是很大型的。
然后我们遇到问题是什么呢？经济恢复很快，整个亚洲，整个中国，中国带领之下，香港地区在中国大陆的支持之下，我们的经济发展得很快，恢复得很快，在“9•11”，在非典后恢复得很快，然后在10月之内，2003年开业，然后我们占有率，不是出租率哦，是占有率，已经是100%。然后我们有1.6万人在里面工作。在设计的时候呢，这个大厦的工程师告诉我，你的大厦是1.5万人在里面工作的，所有的设备是用来支持1.5万人在里面工作，然后一年后是1.6万人在里边工作了。然后不断的有银行过来找我，说我们要聘人、我们业务发展很快，我们内地很多客户啊，我们现在还要聘很多人啊，但是当时已经是1.6万人了。所以金融机构他们发展得很快，他们很快的意思就是，他们不断的聘啊聘啊。那时候他们做了一个事情，他们聘的时候他们看的是什么，看的就是我聘这个同事过来，我最重要就是有一个地方给他，有一部电脑给他，然后就可以了。
但是从我们做管理方面，我们面对的困难是什么，面对的困难不是他们有没有电脑啊、有没有办公室啊，是这个的空调系统，可不可以支持不断的这么多人。这个升降机系统，可不可以支持这么多人，洗手间啊，洗手间是不可以扩张的，洗手间是这么多就是这么多的嘛，但是人在不断的多啊，洗手间的设备是不是可以容纳这么多人。所以这个是当时我们面对的很大的困难。还有就是延长电梯的等待时间，因为刚才说了，他们说30秒，可以告诉大家，一般来说，我很有信心啊，全世界的大楼都有这个问题，台北101，如果你们百分之百占有率之后，你们也面对同样的问题，一定不是30秒的，因为我们这个楼层，这个电梯的设计，不是用来应付每一天，某一段时间的高峰，他整天平均来设计的，如果现在你想想，全部一起出外吃饭、然后全部一起回来，这个现象是不可以维持30秒的。上班还可以，因为上班的时候，不同的部门、行业他们上班时间可能不同，因为他们的模式不同。比方说金融中心，他们一般来说，银行他们下班比较早，尤其是老外，他们比较喜欢七点钟、七点半就下班了，但是可能一般来说，行政方面他们是九点钟上班，所以这个还可是。但是吃饭全部都一起出外吃饭了，没有说你是老外就不同的时间，你是中国人不同时间，没有这个，不一起出外吃饭，所以这个时候电梯就有问题了。 玻璃幕墙，我刚才说了，还有全球性的安全警报，还有保安方面。保安我们不断的有很多问题问我们啊，如果这个飞机再撞过来你们怎么办呢？我们说，飞机撞过来，有一个东西你们可以办的，跑啊，跑得多快就多快（笑）。你说怎么办。
当然我们还有很多其他，我再跟你们分享。还有这个是媒体的高度关注，今天有很多媒体的朋友在这里，媒体为什么对这个楼这么有兴趣呢？因为在这个楼里面，有我们香港地区的金融管理局在里面，金融管理局是我们香港来管理所有银行的。他们有14层，所以这个时候媒体对这里的安全、保安，还有这里的所有的动作他们都关注很大，所以这个时候，我们面对的主要这个问题，但是我们怎么处理呢？在休息之后我跟大家一块分享。
孙 可：谢谢陈先生，我们现在到10：30的时间是茶息（歇）时间，在会议室的门口有水果饮料，请大家取用，10：30我们准时开始下半场。
上实物业管理（上海）有限公司总经理李胜来（中）、上实物业管理（上海）有限公司海上海新城管理处总经理李凤全（左）与宋有兴社长（右）
武汉钢铁集团（目前已成功并购了昆钢集团）总务处黎全国（左一）、沈阳银基物业公司李雁（左二）和张越（左三）、昆明龙泉物业唐偃宴（右二）与陈健豪先生（右一）
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