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我们主要在香港做很多的物业管理培训工作，我们跟香港大学、城市大学、理工大学有一个博士、硕士学会课程，已经办了很多年了，在两年前我们跟武汉大学也有这个课题，就是两年以后有了第一批武汉大学物业管理的毕业生。
我们学会在国内的交流已经有20多年的历史，我们到内地的城市很多包括北京、上海、广州、重庆、成都，大部分都是大城市，昆明我们学会是第一次来，我希望这是一个开始，往后我希望我们在昆明还有很多交流的活动，谢谢各位。
孙 可：感谢黄先生的发言，下面我们请本次论坛的另一位演讲嘉宾，广州珠江物业酒店管理公司总经理罗小钢先生致词，大家欢迎。
罗小钢先生
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罗小钢：各位同行，各位朋友，首先我们要感谢现代物业杂志社，他们以这种超前的眼光和自我胆识气派举办了这样的一个论坛“高层写字楼物业管理研讨会”，我觉得这是对我们行业来说是做了一件好事。我本人觉得很荣幸受到邀请，并且明天跟大家有一个交流的机会。
我记得在去年中国物协在昆明也召开过一次人才建设方面的研讨会，我本人也来了，也做了一个发言。所以我就在思考这么一个问题，就是说对昆明，昆明的物业管理实践要放到全国的层面上看，应该说我不敢说它是领先的，它是超前的，因为毕竟我们说有深圳、有上海，还有广东。但是，我有这么一个很强烈的感觉，也就是说我们云南，或者是昆明这种的理论研究探讨，这样一种对物业管理的思考，甚至说思想上的引导，我感觉我们昆明可以说走在前面。因为从我们现代物业杂志这样一个行业的媒体，我有这种强烈的感觉。我现在感兴趣的三本杂志，一个就是《现代物业》，还有一个是中国物协的《中国物业管理》，还有一个是深圳的《住宅与房地产》，这三本杂志是我们的精神思考。但通过我们刚才宋社长介绍，以及我本人通过对杂志上的学习，我也确实深切感受到，我们现代物业杂志这个杂志办得真是不错，因为我本人应该说也做了一些文字性的工作，所以我对这个杂志很有兴趣。
这个杂志不光是文风很新颖，还有刚刚大家看的专题，内容可能不是很新鲜，但是这个标题很有新鲜感，就是让我们的读者很感兴趣，非要了解个究竟，所以这个杂志很新颖。
包括封面的设计，我们可以比较，全国各地的刊物可以比较，我认为宋社长绝对是一流的，这个一流不是说你设计的很精美，你的版面很活泼，不像我们现在物业杂志都是一副严肃的面孔，所以我觉得这个很有特点。
第三，内容方面，确实能够抓住我们这个行业的热点、难点，甚至是行业一些超前的东西，进行一些探讨和研究。刚刚讲到“群租”的现象，这个是个很新鲜的，也是刚刚出现的行业管理领域的新问题，马上就追踪这个问题做了相关报道，进行了研究，等等了。所以我对这个杂志很感兴趣，很推崇。所以我也可以代表我们广东界的物业管理，我们觉得我们要感谢现代物业杂志，为我们行业提供很好的精神食粮，也希望我们现代物业杂志这个媒体能办得越来越好，为我们这个行业能够去摇旗呐喊，能够去给我们思想做一个思想引导，有句话，“思想有多远，我们就能走到多远”。我希望现代物业杂志在前面引路，作为我们搞实践的就紧跟其后，谢谢大家。
孙 可：感谢罗先生的发言，今天我们论坛有一位来自台湾的朋友，这位朋友是台北华夏技术学院资产与物业管理系主任陈健谋先生，他专程前来参加本次研讨会我们感到很荣幸。应组委会的特别邀请，请陈先生为我们介绍一下台湾地区物业管理的一些情况，好请。
陈健谋先生
陈健谋：各位贵宾、还有在座的先生大家好！我是来自台湾华夏技术学院资产与物业管理系的主任陈健谋。非常高兴有这个机会，昨天晚上时总监临时找我来上台讲几句话，那我想我就利用这个机会给大家报告一下台湾的物业管理发展现状。
整个台湾地区我们在2004年的时候，我们推动了一个物业管理发展的行动纲领和同业的服务方案，主要是针对物业管理这个行业它的整个发展的一个方向定位。
主要是针对，早期物业管理这个名词在台湾地区都是以“公共大厦管理”这个名词来做定位，比较没有一个整合性的名词。所以说，我们在2004年针对物业管理有三大领域，比如建筑物的维护管理、资产管理还有一个生活商业资源服务，这三大领域来做一个定位。第二点就是说，台湾地区长期以来，因为我们在物业管理方面，它的主管机关是制轨（音译）并行的。像比如说公益大厦管理部分呢，它是由“内政部”硬件处来主管，在消防设备部分呢，是由“消防署”主管，保全系统的部分呢，是由这个是“警政署”主管，至于污水的排放等等，这是由“环保署”主管，所以呈现这个制轨（音译）并行的一个状态。
因此我们，目前大概需要，急需来定义物业管理，来做一个相关的整合和反映“主管机关”的原则和一面。在我们台湾地区现在是有所谓二代宅，那么二代宅主要是导向于所谓的智能型建筑和域建筑。这个智能型建筑主要就说透过一个远端系统的整合，来做一个远端管理。各位看到这一张图是我们在台湾地区数一、数二的建商引雄建设（音译）推出的一个智能型的一个远端监控系统的一个观念。
接下来，因为这是一个高层写字楼的研讨会。我想利用这个机会跟各位与会的嘉宾介绍一下我们台湾地区的101大楼。101大楼是在1970年，主要就是台湾地区“政府”希望规划一个有商业区的一个比较有特色的大楼。整个经营团队，最初呢，规划是66层楼，后来又追加到88层楼，最后到100层楼，最终定位101楼。工程总投资总额是580亿，工程的总造价280亿。整个基地的面积是3万平方公尺，建筑面积是15000平方公尺，总楼面积13.7万平方公尺。整个楼层的部分，B4到B2是停车场，B1到B4是购物中心（？），我看其他的各位可以参考一下，在顶楼部分有一个VIP的景观台。基本设施部分，因为是属于比较高层的建筑，所以它有61部电梯。业主的部分，目前董事长是陈敏君女士（音译），总经理是袁宏民（音译）先生。刚开始的时候，整个物业管理找了像高伟（音译）物业顾问。目前是聘任本土的专业人士做一些管理。但整个规划设计的部分是民建（音译）设计诸位先生。整个设计理念有四分之一的用途是商业用途，四分之三是办公用途。因为在整个高层建筑的部分，在整个设计规划，像电梯部分需要用到高速电梯，一个规划理念。还有消防部分，也是受到重视，所以说它在整个消防系统的设计规划是相当的先进。当然结构的部分，101高度这么高，所以它在整个混凝土的强度部分，也是用得非常高的。
另外由于高层的部分，市政防震的标准，也是非常需要受到重视，所以它是可以承受2500年周期的大地震。同时因为高层建筑，所以说呢，它发展了一个660吨的抗动的自震阻力器。同时它又多层的一个防护安全系统，还有最高速先进的灌桶（音译）设备，这个是抗动设计。它在80几层楼的地方设一个阻力器，可以自动来调整。
那么高层建筑，最重要的一个就是防火部分，所以说他在房台规划，还有材料选择都是有非常的要求，还有在防火区划的部分。因为时间关系，有一些我就比较快速的跳过去。
因为这是相当高层的一个建筑，所以在电梯部分它的要求是相当高，花38秒就可以，预计1分钟就可以爬到顶楼部分。
另外值得一提的就是，它是用红外线感应的放水枪系统，所以可以自动侦测热源，万一有火灾的话，可以自动针对热源喷射。但是实际上来讲，目前还是用手动的，因为假使有一个人点一根烟，或者是有一个小燃点，它会自动的喷过去，相当的敏感。
另外，针对大楼的部分，它也有所谓洗窗机，因为这个建筑非常高，所以配备了洗窗机。
另外，因为高楼的部分就是避雷设备，因为高层楼非常容易被雷打的，所以它也配备了112支避雷针。
当然，比较高档的建筑物，在人文气息部分也是相当的重要。所以说里面有规划相当多的一个，像一个有形象的一些，比如像这个LOVE的链接 （幻灯），还有像这个音信（音译）这是在一楼的部分。
整个物业管理的部分，它是分成三大部分，第一个部分是这个大楼的租赁部（音译）。第二个部分是大楼的物管部。第三个部分是工程人员部。目前好像提出了办公室租赁（音译）部分。都是委托外商来做一些租赁（音译）管理部分。
另外这是一些门禁保险系统的部分（幻灯）。因为时间的关系，我想，也邀请各位先生有机会的话，可以到我们学校来参加我们办的一个研讨会，我们是定在2007年12月11日。最后预祝大会圆满成功，谢谢各位。
孙 可：谢谢陈先生带来了台湾物业管理的消息。根据会议的议程，我们进入专题报告阶段。今天上午演讲的嘉宾，是世邦魏理仕华东区的高级董事陈健豪先生。在演讲之前，我对世邦魏理仕及陈健豪先生做一个简单的介绍。
世邦魏理仕它的总部是在美国洛杉矶，是标准普尔500强企业之一。这个集团它的员工人数达到了24000名左右，目前在全球有300多处的办事处，在大中华地区，已经有11个核心的办事处，分别在北京、上海、天津、广州、深圳以及成都、香港、台北有11个特别办事处，并且还有10个项目办事处。业务在大中华地区遍及60多个城市。它主要业务范围，是为地产业主、投资者、承租者，提供一个综合地产服务。也就是说，世邦魏理仕，它是一家致力于，项目地产服务的一个专业性的、全球性的一个集团公司。
陈健豪在投身房地产行业之前，曾经效力于四季酒店集团，这个酒店集团是世界级的豪华酒店集团之一，有12年的高级酒店管理经验，并且在香港和首尔的一些物业管理的一些项目，像高级酒店的一些项目，都有卓越的表现。目前陈健豪先生，是世邦魏理仕在大中华地区的，华东这一块是作为一个高级董事，是致力于为客户提供整合的资产管理解决方案。
刚才陈健豪先生也做了一个即兴的发言，我相信上午的专题演讲，能给大家带来更多的、更新的消息。陈健豪先生今天上午发言的题目是“世界级摩天大楼的最新资产模式服务及其在中国物业市场的应用”。下面大家掌声有请。
陈健豪：大家好，今天我们的介绍是这样的，我希望，今天是星期六，今天应该是不用上班了，所以今天我们可以比较轻松一点。因为我发现在香港也好、在内地也好，做这些介绍，我觉得分享的时候，我们的观众是比较严肃一点啊，所以今天，我希望今天大家可以放松一点，好吗。如果有什么问题，之后呢，我在我的介绍之后，我至少留半个小时给大家，我们可以做一些经验的分享，好吗。
我觉得，今天我可以分享的经验是那一个平台，这个平台是，刚刚从台湾来的朋友，他也谈了，我们说的是摩天的大楼。我在香港的时候，我的另外一个经验，其实我跟他们在台北101的同事很熟，我有另外一座大厦，可以用这个来做一个平台。今天主要不是介绍那一座大厦，希望拿一个平台，我们可以在开始思考一下，我们在管理方面，我们在中国内地管理方面，我们有什么公司，我们可以做得比较好一点。
我刚才说希望大家轻松一点，好不好。在我们谈的时候，不要单单就是听，这个楼什么什么设备，什么什么东西，我们全是把它联在一起，好吗。联在我们自己，你们现在管理的，可能还有将来你们管理的，发展项目上面，我们有什么可以运用，这个应该是你们今天来这里的目的。真的不好意思，我应该不断的跟你们说，在加入你们，我们的普通话真的很烂啊，如果你们真的听不明白，就举手告诉我（笑），我可以要孙先生给我翻译一下好吗。
世邦魏理仕我很快过一下，这里我不花太多时间，因为孙先生已经说了。我们今年应该是，我们全球是500强的公司。我们在内地已经20年了，我们希望把外地的经验带过来，在内地，我们提升在内地管理的水平。我们主要在去年的12月份的时候，我们收购了美国一家最大的设备管理的公司，它的名字是创普若（音译）。他们现在同事也在上海，我们也希望在设备管理上面也要提升一下。
我主要的经验在两个方面，一方面是酒店的，四季酒店现在还是全世界最大的豪华酒店集团，我之前，我是跟他们在香港的其中一家四季酒店工作，但是期间我也跟他们在亚太区做，主要是做什么呢？最后我离开世纪酒店的时候，我跟他们是做培训，还有服务的设计。在世纪酒店他们面对一个问题，可能跟内地面对的问题差不多了。所以我们刚刚说了，很多时候，老外他们面对的问题都是一样的。就是这么多的酒店，他们怎么把所要的服务水平放在一起，他们的酒店在内地也有，现在世界酒店在上海是第一家，那么很快在北京也有了，其他的地方也有了。还有他们在亚洲、美国、欧洲全部地方都有四季酒店，但是不同的文化，他们怎么把世纪酒店的服务放在一起。所以我主要的工作就是跟他们做这一块，把这个服务，我到他们不同的地方，特别是在亚太区，就是把这个服务拉在一起，把他们的水平拉在一起。
然后我7年前，应该是2000年的时候，我就开始了我房地产的生活了。我在香港地铁公司，香港地铁公司是一家蛮有意思的公司，可能你们听它的名字是地铁公司，但是它是第一家在全球利润最高的地铁公司，地铁公司利润不是来自地铁，利润全部都是来于自房地产。为什么呢？可能你们也知道，地铁是很昂贵的机械，全部的东西它不同公交车，公交车他们在路上走，这个路是谁建的，这个路是政府建的，他们放个车、放个站可以运作的。但是地铁不同了，全部的铁路都是自己付钱建，所以他们的利润，在全球大部分这些机械，铁路公司啊，很多都是亏钱的，很多国家都是亏钱的。但是在香港，它是全球利润最高的一家地铁公司。为什么呢？他大部分，它70%以上的利润，都是来自房地产，开发了房地产。然后就是在去年，我跟他们在房地产的部门里面。房地产主要是跟他们管理，刚刚孙先生也说了，就是现在还是全香港最高的一个写字楼，它叫国际金融中心二期，我希望我以后开始用Aikx（音译）啦，因为比较容易嘛。然后我在今年四月份的时候，我就到上海，我现在世邦魏理仕负责华东区的公司，而且还因为我的经验管理，我也负责支持一些不在华东区的，可能在北京、天津。今天我知道，在北京现在在机场有本公司的朋友在，因为我们之后可能比较多的合作机会，因为我们要在这里跟你们一起工作。
刚刚我所说的就是国经二期，我们今天所说的，就是拿这个来做一个平台，我们当时管理的模式是怎么样，这个就是我们叫Aikx（幻灯）。现在他们是世界第五高的高楼，在香港是最高的，它是420米，不过没有台北101这么高。之后我再给你们一个排名，在这个全世界的排名里头呢，看得比较清楚。96年开始建，98年开始动工，2003年就完成了。我们在2001年的时候，我就开始在跟进这个项目。之前我们是跟他们建立一个品牌，地铁公司有一个困难就是，用地铁公司的品牌管理一个办公楼，觉得很奇怪，所以我们跟它建立一个品牌，拿这个品牌来做比较高级物业的管理。现在你们看，现在全世界的摩天大厦。我们说摩天大厦很高的大楼，不断的改变，这个排名不断的改变，这个我可以告诉大家，这个排名可能是最后一次用了。可能今年，大约明年，2008年年头开始就不同了，因为香港有另外一栋还要高的楼现在在盖，还要高，这个排名呢，在台北101之后，可能现在你们看台北101现在还是全世界最高楼，然后就是在吉隆坡双子塔，还有就是美国芝加哥，芝加哥大厦大约12年了，还有就是我刚刚所说，我们今天的平台，讨论的平台就是国经二期，然后就是上海的经贸大厦。如果有时间，我们看全球最高的十栋大厦，我告诉大家，大部分都是在亚洲，在中国，可能在，如果我们说明天开始，中国有另外一座大厦，比经贸还要高了，就在经贸旁边，就是在上海的这一座大厦。大部分的大厦都是在亚洲，大部分的大厦都是在中国，所以我们觉得这个很有意思，我们可以谈一谈这个。
本身这个国际金融二期，它比较大的特点就是，比较使用的是在金融中心，这个银行他用的。银行有什么不同呢？银行他们主要的要求，主要就是几方面：一方面是电力的供应。因为他们全部都是24小时运作的。我们说的银行，不是说一般我们去那钱啊，存钱啊，不是那些银行。我们说的是投资的银行，它们不断的炒啊、炒股票啊，炒很多的东西。它们全球都有投资，所以他的运作一般来说都是24小时，所以说他们对电、对大厦设备的要求很高。还有，另外一方面他们的要求特别高。就是他们的保安，我知道我们今天在这个交流会，我们另外一位嘉宾他会跟大家讨论一些比较专业的，在保安方法的东西。现在在我的交流方面，可能也跟大家谈一谈保安方面的公司。它是香港，差不多是最大的发展商，它们是一起，走在一起，然后一起投资、一起开发这个项目，这个项目现在看的不单单是这个楼，它是一个综合性的大楼，他本身有两座大厦，有两座办公楼、还有一家酒店，就是四季酒店，还有一个商业中心，它们有一个市场，这个商场是6万平米。这个大厦本身是20万平米，它还有一个停车场，有1200个停车位。然后他们还有一个比较特别的，就是它们可以在这个时区（幻灯）办理登机手续。一般来说，我们乘飞机都要去机场拿登机牌，但是在香港有些地方，我们就是在这个城市里面，我们开了一个办理登机手续的地方，就是在这个项目里面啊，我们看很方便，他们可以办理手续以后拿登机牌，然后他们不用现在就去机场，他们可以回到办室工作，差不多时间了，他们就可以坐那个，我们在香港叫机场快线，就是地铁公司的部分，他们可以坐那个，20分钟就可以到机场，所以很方便。这个项目我们发展出来，当时就是配合金融中心他们比较多出差，比较多不断的走来走去啊，我们很配合他们本身的商业模式。
（幻灯）这个我刚才说了，它共有88层高，办公楼73层，它是全世界设备最先进的一座大厦。它本身有42部升降机，其中有14部是双层的，双层就是在同一个升降机里面像双层公交车一样，一起上一起下，这个好处就是我们可以把载客量翻倍，可以有双倍的载客量，但是可以省不少的地方，因为它都是用同一个升降机机槽啊，等候时间不超过30秒。我现在告诉你们，全部都是很美好的东西啊，之后我就告诉大家一些经验方面呢，不是全部都是这么美好了。我们工程部盖的时候，很多东西都美好啊，都很完美的。但是在运作的时候，在管理方面，我们遇到的问题就跟这个不同了，30秒，他们很多升降机工程师计算出来的，说30秒可以了。但是我可以告诉大家，真实的情况不是这样啦，因为很多时候我们在设计整个系统的时候，很多因素都没有考虑啊。比方说你可以想象一下，这个大厦现在有1.6万人在里面上班，1.6万人，你可以想象一下，在午饭的时候，1.6万人全部一起出来，1.6万人吃的午饭后全部一起回来，你看看这个升降机是不是真的可以30秒给他们一部呢？不是啦。他们说30秒是平均每一天，但是有些时候，我们客人说为什么不是30秒了，我等了有两分钟了、等了有三分钟了，三分钟没有东西坐了，站在那里全部都是人。为什么没有升降机了，看到这些。我们做物业管理的时间，我们面对的那些时候，跟设计的时候很不同了。
(责任编辑：现代物业) |
